第1117章 方案

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和他们省里，和小林他们这些人聊了几次以后，还是找不到头绪，没办法，只能跑过来麻烦你来了，你还得指点指点。”

“经济发展是没有什么问题的。”张铁军想了想说：“那边整个省都是特区，这是个其他地方都不具备的条件。

其实这一块，可以分成三部分来看，烂尾楼盘，烂尾和半拉子住宅项目，圈占的土地。你说的那些大坑水泡子也算在圈占土地里。

这里面最好解决的就是这些圈占土地，也是占用面积最大的，最影响后期发展。”

林主任唰的掏出本子和笔：“请张委员指示。”

张铁军直接被梗了一下，无奈的看了看林主任：“林主任，你要是总这么说话咱们这话也就说不下去了，自然点呗？”

老王伸手在林主任背上拍了拍：“放松点，铁军和其他人不大一样，他年轻，不讲那些，你越自然放松越好说话。”

“不好意思张委员，我就是有点紧张。”林主任汗就出来了，急忙给张铁军道歉。张铁军都怕他肌肉痉挛说真的。

太紧张了。

“喝点水。”张铁军把茶杯往他面前推了推：“咱们的商品房这一块呀，虽然推行了不少年了，但说起来还不太成熟。

尤其是在商用办公楼这一块，以前包括现在，这种用途的楼基本上都是政府在建，私人公司搞的不多。

所以难免的，我们在一些规定和规则上，就有不少的漏洞存在。

这些漏洞就是造成现在这个局面的最大的原因，一方面是金融的无序进入，另一方面是对土地买卖的宽松，还有就是对土地使用的不设限。

当然了，里面还包括了上下其手的空间，这方面据我了解在海南是相当严重的，比广东更严重，上上下下大发其财。

这件事想解决，首先就要解决这些在整个过程中发了财的人，各级主管部门规划部门等等，该抓的抓，该杀的杀。

绝对不能和稀泥得过且过搞官官相护那一套，那是在给你们处置问题制造难度，也线第三方来接手项目制造难度。

这能听明白吧？”

林主任抹了一把汗，飞快的记录着，点了点头：“明白，您继续说。”

“把一块肃清追缴，首先我们自己内部就理清楚了，不少项目地块的内幕这些清清楚楚。

然后就是整治。这里面违规操作的，违法交易的，几方勾结的，凡是涉及到这几顶的项目，都可以视为不合法。懂吧？

不管它被转了多少手，现在的产权有多复杂，根子上不合法的事情，那就是不合法的，首先我们就肯定了处置权。

然后就是使用权限。一块地被卖出去，那是不是就永远归到买方了？不是，对吧？他买的只是限期使用权。

现在已经九六年了，最晚交易的土地也是在九二九三年进行的，对不对？

三年四年过去了，没有任何的建设动作，就那么闲置在那里，这是一种浪费，这是对发展的阻拦，可以由省里发文无偿收回。

当然，这也不能一刀切，文件发出去可以给一个缓冲期，比如两个月三个月，在这个期限内他动了，正常开始建设了，那就建，一切正常。

但是在这个期限之内仍然就这样闲置着没有任何动作的，或者勉强动作但是改变了当初的规划的，就依法收回。

谁也说不出来毛病。

我这边也会提请国院下达文件，对土地交易的闲置时间进行补充规定，最长不允许超过两年，凡是交易的土地两年不作为的就收回。

无偿收回，不用任何补偿。

这么一来，被圈占的大量闲置土地直接就盘活了，包括以后也不会再成为问题。

第二个，就是烂尾的和半拉子住宅项目这一块。

还是老办法，先清查交易内幕，处置相关人员，确定交易的合法合规性。

然后就是捋清楚现在的项目产权所有人，进行通告。同样，三个月内必须开工建设，如果不能按期执行的，视为放弃项目所有权。

但是这个和闲置土地不一样，人家毕竟前期是有了投入的，半拉子也是花钱建出来的嘛，那些已经建起来甚至封顶的投入更多。

这一部分可以视情况和位置还有规模给一些补偿，补偿款就从那些违法交易项目的缴获和罚金里面出。

具体怎么补得细算，得有个规则。

当然了，项目最终还是需要有人接手把它建完投入使用，对接手的人应该按照现在的土地价格建筑成本来计算接手的费用。

这里面也可以拿一部分出来用做项目补偿。

这里面还有一条，就是接手费用怎么算。毕竟地已经卖了，应该收缴的款项当初都收了，是吧？我们不能重复收费。

所以前面的查处清缴是很重要的，你回护他们，问题就会复杂化。

而且对于这种违法现象的回护，本身就是一种违规。

对于海南广东两省历史土地交易和城建发展当中的违法违规，我们马上会成立专门的部门进行查处。

这个不用保密，你回去可以转达，这个追溯期会一直延展到八零年。”

这个事儿还真不是张铁军随口说的，这两年安保这边一直在调查搜罗证据，也到了收网的时候了。

很多事从上而下很难，但是从下而上就相当容易，特别好查。

“最后一个，就是烂尾楼盘，都是建设了一部分或者是基本建完的商业办公楼，特别影响城市形象还有城建发展。

现在海南这种烂尾楼盘有几百个项目吧？而且这一部分项目基本上都经过反复抵押，基本上都可以说是银行的财产了。

包括那些烂尾的和半拉子住宅项目，现在都可以说是银行的资产。事实上大多闲置土地也是。

所以，我们只需要出具法律文书向产权方追讨贷款就行了，要么回来建完正常还贷，要么就放弃产权完成抵押手续。

一切都需要合法化，依法完成所有手续和交割，明晰最终产权的所有方。

好，这就基本上理清了，对吧？项目最终都是银行的。

接下来就是省里发文，要求银行对所有项目进行处置，是续建还是炸掉，继续这么下去肯定是不行的，要有个确切的说法。

同样，也要给一个期限。

这事儿你直接和阮书记汇报，就说是我说的，这边需要什么帮忙的让他直接给我打电话。

其实只要把最终产权所有人实证到银行，这些事儿就都好办了。

银行可以进行续建，也可以进行拍卖，那我们就可以和他们谈一个方案出来，怎么样进行接手，这不就简单多了。”

林主任几个人越听眼睛越亮，有一种拨得云开见日出的感觉。

“我听说有八百多亿。”老王捏着下巴说：“也不知道是真是假，这么估算下来，这些烂尾的和半拉子项目怎么也得占一半吧？”

“没有那么多，大部分钱其实都是滚在土地里了，”张铁军说：“未建设土地无偿收回，这一部分不用考虑，除非他马上开工。

烂尾楼和烂尾住宅项目的话，我估计三百亿一大关。而且这八百亿里有一半是民间资本，只是个估算，这一边先不用管。”

这个账当初也不知道是谁算的，更不知道他是依据什么来算的，但是肯定是不可靠的。

那几年海南几乎所有的地产项目都是各种反复抵押全靠银行贷款撑着，传花也好拱冤大头也好，流动的都是银行的钱。

这个小四百亿的民间资本是从哪来的？谁出的这笔钱？九二年九三年一个亿都是无法想象的巨款，民间哪里来的这么大的资本？

都是泡沫，是击鼓传花滚起来的虚值，实际上只有银行是实打实的把钱拿出去了，剩下的不是在纸面上就是在欠条上。

前面挣了钱的早都跑了，只有那些眼红的贪婪的还在那高唱着发财歌，什么都在纸面上。

张铁军对老王说：“等前期清理好产权明确了，就可以直接和银行谈打包，所有项目一口价接过来，这个具体价格是可以谈的。”

这种积压的烂资产肯定不可能是按正常价格来算，更加不可能按当时的价格来计算，这里面的虚值相当大。

不能避免银行把前面多年的烂账坏账死账都搅活搅活压到这里面来了，这个是肯定存在的。这一块张铁军心里有数。

上辈子他和陈小陈亮一起玩耍的时候，陈亮就是专门处理银行死账坏账这一块的，和他说过相当多的内幕。

就本市那么大点的小地方，几大行就有十几个亿的账面完全平不掉，只能一年一年往下拖。

全国有多少个城市？

这里面也就是海南发展是真不行了，直接干到了资不抵债，连老百姓的存款都给弄成了死账。

“对了，”张铁军对林主任说：“你回去请示一下阮书记，海南发展那边渣打可以接过来，算他欠我个人情。”

“好，我回去马上汇报。”林主任马上记录下来，肯定的答应了一声。

海南发展资本有一百三十多亿（包括了信用社），债务（包括老百姓的存款）是一百四十多亿，全部资产都给掉还差五六个亿。

原本历史上明年央行会伸手想扶它一把的，结果几十亿砸进去响都没听见，最后发现是真扶不起，最后只能宣布它破产。

这个对于渣打来说就无所谓，固定资产也是资产嘛，再拿出来一百亿足够了，只要不发生挤兑把形象维护住，这点钱很快就流回来了。

正好渣打也需要扩张，虽然不大但是一个省怎么说也是个好机会。

这个也算是张铁军给陶部长面子了，毕竟人家开了一回口，正好拿阮书记的一个人情。不亏。

实话实说，银行这边可是比接手那些楼盘更重要，这是政府形象和社会稳定的大事情。

“你这边可以先考察，做好计划，不急，后面等他们这边理清楚了和银行和省里三方直接谈就行了，成本不会很大。”

张铁军对老王说：“到时候你和黄经理商量一下就行了，这边只占股份不参与经营。”

“行。”老王直接答应了下来。有这么个大资本可以抱，他也轻松，一下子前景也明朗了起来。

最关键是可以不用考虑那些烂事了，也不怕再遇到什么烂事儿，这是多少股份也换不来的。

“那就这样吧，林主任你整理一下回去汇报，我这边还有事就不陪你们了。”

事情说完了，张铁军端茶送客，还有自家这么多头驴要应付呢。

唉，一个宁静祥和的下午就要这么糟踏了。

“我们不急。”连文礼在一边搭腔。

张铁军斜了他一眼：“你赶紧把那一脸的胡子给我刮了，瞅你就闹心。你搁这玩什么流浪范儿？文艺呀？

有没有点保护公司形象的意识？难为嫂子也能忍得了你，要是我直接就和你离婚。”

“不是，你这就过分了哈，我怎么了就因为个胡子就得离婚了？”

“你刮不刮？”

“……刮。这不是忙嘛，事情多。你看看我这，我也不愿意长啊，这玩艺儿我能控制啊？”

大伙都笑起来。

张铁军把林主任他们送到门口，握手告别。

老王不走，他还有些事想和张铁军说一说。